Pourquoi la valeur d'un terrain ne dépend-elle pas uniquement de sa superficie ?

Ce qui compte : les droits à construire

Pour un opérateur immobilier, la valeur d'un terrain découle de ce qu'il permet de réaliser : la surface de plancher constructible, le nombre et la typologie des logements, la qualité des espaces produits. Un terrain de 600 m² en zone dense autorisant un petit collectif peut ainsi valoir davantage qu'un hectare en zone pavillonnaire contrainte. Les professionnels parlent de « charge foncière » : la valeur du terrain rapportée au mètre carré constructible.

Le marché local, juge de paix

Les droits à construire n'ont de valeur que si les logements produits trouvent preneurs. Le niveau des prix de vente du secteur, la profondeur de la demande, la typologie recherchée : autant d'éléments qui pèsent directement sur ce qu'un opérateur peut proposer pour un foncier. Un même gabarit constructible ne produit pas la même valeur à Angers, au Plessis-Grammoire ou à La Flèche.

Les coûts qui viennent en déduction

La valorisation d'un terrain intègre enfin les coûts nécessaires pour le rendre opérationnel : démolition éventuelle, dépollution, fondations spéciales, raccordements, gestion des eaux pluviales, adaptation à la topographie. Deux parcelles identiques sur le plan réglementaire peuvent ainsi présenter des valeurs différentes si l'une exige des travaux préparatoires importants.

C'est la raison pour laquelle une estimation foncière sérieuse repose toujours sur une étude au cas par cas. MZM Promotion réalise ces analyses pour les propriétaires qui souhaitent objectiver le potentiel de leur bien, sans engagement.